Обновлено 21 мая 2026«Золотая виза» Греции: ВНЖ за инвестиции в недвижимость
ВНЖ Греции для инвестора и семьи через покупку недвижимости. Статус даёт право жить в стране, путешествовать по Шенгену без визы и сохранять актив в евро — без обязательства постоянно жить в Греции.
Алеся Разинкевич
ПодготовилаАвтор материалов о недвижимости и программах ВНЖ
Михаил Буланов
ПроверилСооснователь и управляющий партнёр Tranio, эксперт по инвестициям в недвижимость
от 250 000 €
Минимальный порог инвестиций в недвижимость
4–8 месяцев
Средний срок оформления статуса
ВНЖ на 5 лет
С продлением при сохранении инвестиции
О программе и задачах, которые она решает
«Золотая виза» Греции — это ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Инвестор получает карту резидента на 5 лет и продлевает её, пока сохраняет подходящую инвестицию.
В 2026 году программа осталась одной из самых понятных европейских «золотых виз», но стала требовательнее к объекту. Старого правила «любая недвижимость от 250 000 €» больше нет: порог зависит от локации и типа недвижимости.
Статус напрямую связан с объектом — его локацией, юридической чистотой и арендным сценарием. Поэтому мы начинаем не с анкеты на ВНЖ, а с вопроса, какой актив будет работать под вашу задачу.
- Право жить в Греции в течение срока действия карты и безвизовые поездки по Шенгену
- ВНЖ на 5 лет с продлением при сохранении или замене квалифицирующей инвестиции
- До 10 членов семьи в одной заявке — включая родителей обоих супругов
- Доступ к банкам, медицине и образованию Греции
- Доходная недвижимость: объект можно сдавать в долгосрочную аренду
Виза не даёт права работать по найму.
При этом владелец статуса может быть учредителем или акционером компании и получать доход от бизнеса или дивиденды.
Кому подходит «золотая виза» Греции
Программа подходит инвесторам, предпринимателям и семьям, которым нужен европейский статус, но не обязательно переезд прямо сейчас.
- Для мобильности — регулярные поездки по Европе и понятный долгий статус в Шенгенской зоне.
- Для семьи — статус для нескольких поколений: в заявку можно включить родителей обоих супругов.
- Для недвижимости и капитала — актив в евро, долгосрочная аренда и понятный выход после периода владения.
- Для долгосрочного статуса в Европе — ВНЖ сразу на 5 лет и структурирование активов без привязки к проживанию.
Условия программы в 2026 году
Главное условие — инвестиция должна соответствовать действующим правилам по сумме, типу объекта и локации. После изменений 2024 года программа стала зональной: один и тот же бюджет может подходить или не подходить в зависимости от объекта.
Порог 250 000 € — самый интересный для инвесторов, но требует особенно внимательной проверки: разрешений, корректной смены назначения объекта и документов для подачи на ВНЖ.
Стоимость и расходы
Помимо стоимости недвижимости закладывают расходы на сделку и оформление ВНЖ — в среднем около 8–12% от цены объекта.
У Tranio есть собственные проекты в Афинах, где сопровождение по «золотой визе», меблировка и подготовка к сдаче в аренду включены в стоимость инвестиции.
- Налог на передачу права собственности — около 3,09%
- Регистрационный сбор в кадастре и услуги нотариуса
- Юридическая проверка объекта и сопровождение сделки
- Переводы и заверения документов, медицинская страховка
- Государственные пошлины за оформление карты ВНЖ
Ограничения, о которых важно знать заранее
- Краткосрочная аренда запрещена — объект под «золотую визу» нельзя сдавать через Airbnb и Booking, только долгосрочно.
- Один объект — для порогов 400 000 € и 800 000 € сумму нельзя собрать из нескольких квартир.
- Ипотека не заменяет инвестицию — учитываются собственные средства инвестора.
- Продажа объекта без замены инвестиции ведёт к утрате статуса.
- ВНЖ сам по себе не делает инвестора налоговым резидентом Греции — этот вопрос разбирают отдельно.
Сравнение с альтернативами
Греция сильна, когда важны низкий порог входа под «золотую визу», до 10 членов семьи в заявке и доходная недвижимость, которой можно управлять после сделки.
| Программа | Инвестиции | Срок | Проживание | Шенген |
|---|---|---|---|---|
| Греция | от 250 000 € | 4–8 мес. | не требуется | да, 90/180 |
 Кипр | от 300 000 € | 8–11 мес. | минимальные визиты | нет |
 Португалия | от 500 000 € | 12–18+ мес. | минимальные визиты | да, 90/180 |
Комментарий эксперта
Самое важное в греческой «золотой визе» — не цена объекта, а его соответствие правилам программы. Особенно на пороге 250 000 €: мы проверяем лицензию на редевелопмент и документы о смене назначения до сделки, а не после.
Ксения Насс
ведущий эксперт Tranio по миграционным программам
Если вы гражданин РФ или РБ
С 2022 года прямой доступ к «золотой визе» Греции для граждан РФ и РБ закрыт. Рабочий маршрут строится через второй паспорт.
Сначала оформляется гражданство страны, для которой программа открыта, затем покупается объект в Греции и подаётся заявка на ВНЖ для инвестора и семьи.
Чаще всего для этого рассматривают Сан-Томе и Принсипи или Вануату.
Сан-Томе даёт самый низкий порог входа среди доступных паспортных программ, Вануату — более зрелую и узнаваемую. Выбор зависит от бюджета, сроков и дальнейшего маршрута.
Семья в одной заявке
В программу можно включить до 10 членов семьи. У Греции сильное семейное преимущество: родители обоих супругов получают статус вместе с инвестором без отдельной инвестиции.
- Супруг или супруга
- Дети до 21 года
- Дети старше 21 года — при условиях зависимости и обучения
- Родители основного заявителя
- Родители супруга или супруги
Как проходит оформление
Средний срок зависит от объекта, готовности документов и загрузки органов. Для планирования разумно закладывать 4–8 месяцев.
- Шаг 1 — Разбор задачи: состав семьи, гражданство, бюджет, цель статуса и ограничения.
- Шаг 2 — Подбор объекта под программу: порог, локация, назначение, юридическая чистота, арендный сценарий.
- Шаг 3 — Подготовка сделки: налоговый номер AFM, доверенность, проверка объекта и обременений.
- Шаг 4 — Покупка недвижимости: договор, налоги, регистрация в кадастре — лично или по доверенности.
- Шаг 5 — Подача на ВНЖ: юрист подаёт пакет документов, заявитель получает временное подтверждение.
- Шаг 6 — Биометрия в Греции: обычно единственный обязательный очный шаг.
- Шаг 7 — Получение карты резидента на 5 лет с правом продления.
Tranio Hellas в Афинах — с 2017 года
7 проектов
Собственных крупных жилых проектов под программу
150+ реноваций
Отдельных квартир, подготовленных для ВНЖ
200+ семей
Оформили ВНЖ Греции вместе с Tranio
100% кейсов
Успешных в рамках сопровождаемых сделок
Кому программа не подходит
01
Вы хотите сдавать объект посуточно
02
Вы не готовы сохранять подходящую инвестицию
03
Вы хотите работать в Греции по найму
Частые вопросы
Нет. Для сохранения ВНЖ нет требования постоянно жить в Греции. Приехать нужно для сдачи биометрии и при продлении карты.
Да, но не через любую недвижимость. Порог 250 000 € доступен для редевелопмента с переводом коммерческой или офисной недвижимости в жилую, а также исторических зданий под реставрацию. Такие объекты нужно особенно тщательно проверять.
Да, объект можно сдавать в долгосрочную аренду. Краткосрочная аренда через Airbnb, Booking и похожие платформы запрещена для недвижимости под «золотую визу».
Можно, но для сохранения статуса нужно сохранить квалифицирующую инвестицию или заменить её на другую подходящую. Иначе ВНЖ будет утрачен.
Работа по найму запрещена. При этом инвестор может владеть компанией, быть акционером и получать дивиденды.
Напрямую — нет. Для граждан РФ и РБ рабочий сценарий обычно строится через второй паспорт, например Сан-Томе и Принсипи или Вануату.
Может вести, но не автоматически. Для гражданства нужно фактически жить в Греции, выполнить условия натурализации и сдать экзамены на язык и культуру. Ориентир — 7 лет проживания.
Где получить паспорт за инвестиции
Направления Tranio
Получение ВНЖ или гражданства — это только один из этапов. В Tranio все эти задачи можно решить в рамках одной команды.
Подбираем и оформляем ВНЖ, ПМЖ и второе гражданство с учётом ваших целей и долгосрочных планов.
Помогаем подобрать и купить зарубежную недвижимость с полным сопровождением сделки.
Консультируем по международным инвестициям, структуре владения активами и работе с крупным капиталом.